Not: sözkonusu Gayrimenkul Konut Kredisi ile Alınacak ise zorunlu deprem sigortasının (DASK)'ın yapılmış olması gerekmektedir.
Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir.
Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.
Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma ve yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.
| SATIŞ BEDELİNİN BELİRLENMESİ |
Satış, bir malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir.
Satış sözleşmesinin iki unsuru vardır. Bunlar satılan taşınmaz mal ve satış bedelidir. Satış bedelinin belirlenmesi taraflara aittir. Az veya çok belirlenebilir. Tapu sicil müdürlüğünün bu bedelin az veya çok olduğu yönünde müdahale yetkisi yoktur. Ancak tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Satış bedelinin çok düşük gösterilmesi halinde, müdürlük işlem yapmaktan kaçınamaz. Satıcının istemi halinde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edilebilir. Satıcı satış bedelinin tamamını aldığını beyana zorlanamaz.
Satıcı ve alıcı satış bedelinin miktarı üzerinde anlaşınca bu bedel resmi senede yazılır. Satıcı bu satış bedelinin tamamını o sırada alabilir. Dilerse bir kısmını alır geri kalanını vadeye bağlayabilir. Sonra alacağını beyan edebilir. Bu beyan resmi senede yazılır. Satıcı satış bedelinden hiçbir peşinat almadan da satış yapabilir. Bu halde satış bedelinin miktarı resmi senede yazılmakla beraber satış bedelinin hiç alınmadığı resmi senede yazılır. Bu bağış sayılmaz. Satış bedeli taraflarca belirlenmiştir. Ancak ödeme daha sonra yapılacaktır. Satıcı bunun için kanuni ipotek talep etmek zorunda değildir.
Satış bedelinin ödenmesi konusunda taraflar arasındaki hususlar ve vadeler resmi senede yazılır. Ancak bu hususların tapu kütüğüne yazılması mümkün değildir.
1-) Tapu Masrafları ne Kadardır ?
Cevap: Tapu masrafı gayrimenkulün Rayiç değeri üzerinden Binde üç + (88 YTL Döner Sermayeye) dir.
şu şekilde : diyelim siz 60 000 YTL. ye bir daire satın Aldınız. Belediyeden Aldığınız Rayiç değeri belgesinde belediye bu gayrimenkule 20 000 YTL. değer biçmiş olsun. sizde Tapuya Gayrimenkulün satış Fiyatını 20 000 YTL. olarak bildirdiniz. o zaman ödeyeceğiniz harçlar 20 000 x3 :1000 =600 YTL. olur. bide buna 88 YTL. Döner Sermaye eklenir sizin Tapu masrafınız 688 YTL. olur. (ayrıca belediye 13 YTL. Rayiç değeri belgesi için almaktadır.)
2-) Kaç Çeşit tapu vardır ?
Cevap : Söz konusu daireler ise 3 çesit tapu vardir, bunlari su sekilde siralayabiliriz :
- Arsadan hisse paylı tapular
- Kat irtifak tapuları
- Kat mülkiyet tapuları (iskanli)
Söz konusu arsalar ise su sekilde siralanir ;
- Tarla tapusu
- Arsa tapusu
- Hisseli arsa tapusu
- Ifrazli arsa tapusu
- Imarli arsa tapusu olmak üzere 4 grupta toplayabiliriz.
3-) Konut Kredisi Nasıl Alınır.
Cevap : Konut Kredisi alinabilmesi için mutlaka gayrimenkulun KAT MÜLKIYET TAPULU olması ve ayrıca zorunlu deprem sigortasının (DASK)'ın yapılmış olması gerekmektedir. Arsa tapulu, hisse tapulu veya kooperatiflerden devir olarak gayrimenkullar için kredi basvurusu yapılamaz.
Satın alacağınız konut veya işyerinin ekspertiz değerinin maksimum %75'ine kadar kredi kullanabilirsiniz. Ekspertiz değerinin %75'ine kadar kredi kullanımı için, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusunun (Yapı Kullanım izin Belgesi ile) ibraz edilmesi gerekmektedir.
Konutun yalnızca kat irtifak tapusu var, fakat yapı kullanım izin belgesi ibraz edilemiyor ise kredi kullanılacak gayrimenkulun ipotek alınması halinde ekspertiz değerinin maksimum % 40' ına kadar kredi kullandırılmaktadır.
Alıcı ve satıcı kendi aralarında Satış sözleşmesini yaptıktan sonra, gerekli evrakları tamamlayıp, en uygun kredi veren Bankaya Müracatlarını yapabilirler. En uygun Banka Kredilerini Görmek için TIKLA
KREDİ BAŞVURUSU İÇİN GEREKLİ BELGELER
Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaportun aslı ve fotokopisi.
Son döneme ait su/elektrik/doğalgaz/telefon faturası veya ikametgah belgesi (Faturalar, kişinin kendi adına ya da aynı soyadı taşıyan aile bireylerinden biri adına düzenlenmiş olmalıdır.)
Gelir durumunu gösterir belge
Ücretliler: Maaş bordrosu veya net maaş tutarını gösteren işyerince onaylı belge.
Serbest Meslek Sahibi: Vergi levhası.
Şirket Ortağı: Vergi levhası veya Ticaret Sicil Gazetesi'nde yer alan kuruluş ilanı fotokopisi.
Gayrimenkul Geliri Beyan Edenler: Tapu aslı ve fotokopisi.
Emekliler: Hesap cüzdanı.
Satın alınacak konuta ait tapu fotokopisi ve yapı kullanım izin belgesi.
Bir de Kefil.
4-) Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir ?
Cevap : Satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak satış sözleşmesinin taahhüdü niteliğindeki sözleşmedir. Satış vaadinin şerhi ile mülkiyet geçmez, sadece mülkiyetin geçirilmesini isteme hakkı doğar.
Satış vaadi sözleşmesinin noterde "Düzenleme" biçiminde yapılması zorunludur. Noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh edilebilir. Bunun için sözleşmenin sunulması ile birlikte taraflardan birinin yazılı istemi gerekir. Satış vaadi sözleşmesinin geçerlik şartlarından biri de satışı vaat edilen taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Buna göre bir kimsenin, henüz kendisine ait olmayıp da ileride olacağı muhtemel olan bir taşınmazın satışını vaat etmesi mümkündür. İştirak halinde mülkiyette taksimle oluşacak hissenin üçüncü kişilere satışı yapılamazken, satış vaadinin yapılmasında sakınca yoktur. Hacizli ve ipotekli taşınmazların satışı da vaat edilebilir. Bir gayrimenkulün henüz bölünmemiş parçasının satış vaadi (imar mevzuatına uygun olmak şartıyla) geçerlidir; ancak parçanın sınırlarının ve yüzölçümünün belirtilmesi gerekir. Yabancı uyrukluların taşınmaz mal edinebildikleri yerlerde satış vaadi alacaklısı olmaları mümkündür. Satış vaadinin şerhinden sonra beş yıl içinde tarafların tapuda kesin satış sözleşmesini imzalamaları (mülkiyeti nakletmeleri) gerekir. Taşınmazın maliki mülkiyeti nakletmeye yanaşmadığı takdirde vaat alacaklısının, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde "Ferağa İcbar Davası" (Devretmeye Zorlama Davası) açarak mahkemeden karar getirmesi gerekir.
5-) Kat İrtifakı Nedir
Cevap : Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kaullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı ) denir . Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur.
6-) Kat Mülkiyeti Nedir ?
Cevap : Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olmasına kat
mülkiyeti denir. Diğer bir deyişle, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş
bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortak malikleri
tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.
|
